No âmbito de um contrato de arrendamento, existem diversas situações em que senhorio e o inquilino têm de comunicar entre si determinados factos ou decisões, como por exemplo a cessação do contrato, a atualização da renda ou a realização de obras.
A lei estabelece regras específicas para estas comunicações, com o objetivo de garantir que a informação chega efetivamente ao destinatário e que pode ser provada em caso de litígio. Seguem-se as principais regras a ter em conta.
Comunicações que têm que ser feitas por escrito
Algumas comunicações no contrato de arrendamento têm obrigatoriamente de ser feitas por escrito, designadamente a denúncia do contrato, a oposição à renovação, a resolução do contrato, a atualização da renda, as comunicações relativas a obras e as comunicações relacionadas com a transição de contratos antigos para o regime atual do arrendamento urbano. Nestes casos, a comunicação deve consistir num documento escrito e assinado pelo declarante, normalmente enviado por carta registada com aviso de receção.
A lei admite também outras formas de comunicação, como entrega em mão, mediante assinatura de recibo e notificação realizada por advogado, solicitador ou agente de execução, que certifica a ocorrência da comunicação.
Estas formalidades têm grande importância, pois permitem provar posteriormente que a comunicação foi feita e em que data ocorreu.
Para que morada devem ser enviadas as comunicações
Regra geral, as comunicações devem ser enviadas para o domicílio convencionado pelas partes no contrato. Na falta de indicação específica, aplicam-se as seguintes regras:
–> Comunicações dirigidas ao arrendatário: são enviadas para o local arrendado, salvo se o arrendatário tiver indicado por escrito outro endereço.
–> Comunicações dirigidas ao senhorio: são enviadas para o endereço indicado no contrato ou para o endereço que o senhorio tenha comunicado posteriormente.
Se o contrato tiver omissa a morada, nem existir uma comunicação anterior do senhorio, a carta deve ser enviada para o domicílio ou sede do senhorio.
Sempre que haja alteração de morada, a parte interessada deve comunicar essa alteração à outra parte, sob pena de as comunicações continuarem a ser consideradas válidas quando enviadas para o endereço anteriormente indicado.
Situações com vários senhorios ou vários arrendatários
Quando existem vários senhorios, as comunicações devem ser feitas por quem represente todos ou por quem tenha poderes para o efeito.
Por sua vez, o arrendatário deve dirigir as suas comunicações ao representante designado ou à pessoa que anteriormente tenha sido indicada para receber comunicações.
Quando existem vários arrendatários, a comunicação do senhorio é normalmente dirigida ao arrendatário que figure em primeiro lugar no contrato, salvo indicação em contrário. Contudo, em determinadas situações — como comunicações relativas à transição para o regime do NRAU, atualização da renda ou comunicações que possam servir de base ao procedimento especial de despejo — a comunicação deve ser dirigida a todos os arrendatários.
Herança indivisa
Se a posição de senhorio ou de arrendatário pertencer a uma herança indivisa, as comunicações devem ser dirigidas ao cabeça de casal, salvo se tiver sido designado outro representante para o efeito.
Entrega de comunicações em mão
A comunicação escrita também pode ser entregue diretamente ao destinatário. Nesse caso, deve ser apresentada uma cópia do documento, na qual o destinatário apõe a sua assinatura com indicação da data de receção, servindo esse documento como prova da comunicação.
O que acontece se a carta for devolvida
Podem ocorrer várias situações que impeçam a entrega da carta, por exemplo: o destinatário recusar receber a carta, a carta não ser levantada no prazo postal ou o aviso de receção ser assinado por outra pessoa. Em muitas destas situações, a lei considera que a comunicação foi validamente efetuada, desde que tenha sido enviada nos termos legalmente previstos.
Em determinados casos – designadamente quando a comunicação possa servir de base ao procedimento especial de despejo ou diga respeito à transição de contratos antigos para o NRAU – a lei permite que a comunicação seja realizada por advogado, solicitador ou agente de execução, que certifica formalmente a recusa de receção ou a impossibilidade de entrega.
Este mecanismo serve para garantir maior segurança jurídica e prova da comunicação.
Quando não é possível localizar o destinatário
Se não for possível localizar o destinatário da comunicação, a lei prevê mecanismos específicos que permitem considerar a comunicação efetuada após determinadas diligências e prazos, desde que tenham sido cumpridas as formalidades legais.
Estas regras pretendem evitar que uma parte possa impedir a produção de efeitos jurídicos simplesmente recusando ou evitando receber as comunicações.
Situação especial da casa de morada de família
Quando o imóvel arrendado constitui casa de morada de família, aplicam-se regras adicionais de proteção. Neste caso, as comunicações do senhorio devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.
Esta regra visa proteger a estabilidade da habitação familiar e evitar que um dos cônjuges possa, sozinho, tomar decisões que coloquem em causa a residência da família.
Em suma, as comunicações no contrato de arrendamento estão sujeitas a regras formais importantes, que têm como objetivo assegurar a segurança jurídica das partes, a prova da comunicação em caso de litígio, a proteção da estabilidade da habitação.
Por essa razão, sempre que esteja em causa uma comunicação relevante — como a cessação do contrato ou a atualização da renda — é aconselhável respeitar rigorosamente as formalidades legais, de modo a evitar a ineficácia da comunicação ou futuras disputas judiciais.
Referências: Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro): artigos 9.º a 12.º; artigos 1084.º, n.º 2, 1103.º, 1682.º-B do Código Civil
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