O senhorio que aufira rendimentos de arrendamento está sujeito a um conjunto de obrigações fiscais que se distribuem em três momentos essenciais: comunicação do contrato, cumprimento das obrigações declarativas correntes e tributação do rendimento.
Comunicação do contrato e imposto do selo
A celebração de um contrato de arrendamento implica, em regra, a sua comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira. Essa comunicação deve ser efetuada até ao final do mês seguinte ao início do contrato, através do Portal das Finanças (Declaração modelo 2 do imposto do selo). Simultaneamente, é devido o imposto do selo, à taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal (ou seja, 0,10 x renda mensal).
Enquadramento fiscal das rendas
As rendas podem ser tributadas em duas categorias distintas de IRS, a Categoria F ou Categoria B.
A Categoria F diz respeito a rendimentos prediais. É o regime regra, aplicável quando o senhorio atua fora de atividade empresarial, enquanto a Categoria B é aplicável quando os rendimentos são empresariais e profissionais. Neste último caso, o arrendamento é exercido no âmbito de uma atividade económica organizada, como, por exemplo, o alojamento local ou a exploração sistemática com estrutura empresarial. A opção pela Categoria B não é livre em todos os casos, pois depende da verificação dos pressupostos legais para o exercício de atividade económica.
Emissão de recibos de renda
O senhorio está obrigado a emitir recibo de renda eletrónico através do Portal das Finanças por cada pagamento recebido. Esta obrigação aplica-se, em regra, aos sujeitos passivos de IRS na Categoria F.
A emissão de recibos em papel (em duplicado) apenas é admissível em situações excecionais previstas na lei, nomeadamente quando o senhorio esteja dispensado da emissão eletrónica (por exemplo, idade avançada ou baixos rendimentos).
No caso de rendimentos enquadrados na Categoria B, aplicam-se as regras gerais de faturação (fatura ou fatura-recibo).
Declaração anual de rendimentos
Os rendimentos prediais devem ser declarados na declaração anual de IRS (Modelo 3). Adicionalmente, os senhorios que estejam dispensados da emissão de recibos eletrónicos devem apresentar a declaração do modelo 44 até ao final de janeiro de cada ano, referente às rendas recebidas no ano anterior.
Tributação
As rendas são tributadas autonomamente, à taxa especial (em regra, 28%), no caso da Categoria F, sem prejuízo da opção pelo englobamento ou, quando aplicável, de acordo com as regras da Categoria B.
Referências: Artigo 1069.º do Código Civil; artigos 3.º, 8.º, 115.º do Código do IRS; Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março; Ofício-Circulado n.º 40107/2015, de 29 de abril; Despacho n.º 101/2015, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, de 30-04-2015.
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