Nos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais, celebrados com prazo certo, a duração inicial do contrato não pode ser inferior a três anos. Esta norma tem carácter imperativo e visa reforçar a estabilidade e a segurança habitacional, prevenindo a rotatividade excessiva dos arrendatários e assegurando um equilíbrio entre as partes no mercado de arrendamento.
Prazo Mínimo Legal
A duração mínima obrigatória é de três anos, salvo convenção mais favorável ao arrendatário. Qualquer cláusula que estipule prazo inferior é nula, sendo substituída pelo prazo legal mínimo. Esta restrição constitui uma limitação legítima da autonomia privada, justificada por razões de interesse público e proteção do arrendatário enquanto parte mais fraca da relação contratual.
Renovação Automática
Nos contratos com renovação automática, entendemos que o prazo de cada renovação pode ser inferior a três anos, desde que no total tenha uma duração de quatro anos (por exemplo: 3 anos de duração + 1 ano de renovação). Salvaguardamos, no entanto, a existência de jurisprudência que considera que a renovação também terá que ser por um mínimo três anos.
Oposição à Renovação
A oposição à renovação automática pode ser feita por qualquer das partes, mas deve observar o cumprimento integral do prazo mínimo de três anos e o respeito pelos prazos de pré-aviso legalmente estabelecido. Ou seja, pelo senhorio, com 120 dias de antecedência relativamente ao termo do contrato ou da renovação; pelo arrendatário, com 60 dias de antecedência. A falta de comunicação tempestiva implica a renovação automática.
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Em suma, a legislação em vigor consagra, portanto, um prazo mínimo imperativo de três anos para a duração inicial dos contratos de arrendamento urbano habitacional a prazo certo. Esta solução legislativa insere-se numa política de estabilidade habitacional e de proteção do arrendatário, reforçando a previsibilidade e a continuidade da relação locatícia.
Referências: Artigos 1096º e seguintes do Código Civil.
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