O prazo de garantia de um imóvel depende da natureza do vendedor (se é profissional ou não), do comprador (se é consumidor ou não) e da natureza do negócio (contrato de compra e venda).
Garantia quando vendedor é uma empresa ou profissional
Nos contratos de compra e venda de imóvel novo celebrados entre profissional (construtor ou promotor) e consumidor, o prazo geral de responsabilidade por faltas de conformidade é de 5 anos, contados da entrega do imóvel.
Tratando-se de elementos construtivos estruturais, o prazo pode atingir 10 anos quando estiverem em causa defeitos que afetem partes resistentes fundamentais da construção. Isto é, os elementos que asseguram a estabilidade e a segurança do edifício (estrutura portante, fundações, pilares, vigas, lajes, etc.). Esta solução articula o regime do Código Civil com o regime específico da venda de bens de consumo.
Conteúdo da garantia
Durante o período de garantia, o vendedor/profissional é responsável por defeitos ou vícios que tornem o imóvel desconforme com o contrato. Em caso de falta de conformidade, o consumidor tem direito, sem encargos, à reparação, à substituição (quando possível), à redução proporcional do preço, à resolução do contrato (em situações graves ou quando a reparação não for adequada). A solução deve ser proporcional e adequada à natureza do defeito.
Presunções legais de desconformidade
A lei estabelece presunções que favorecem a posição do consumidor.
Assim, o imóvel é considerado desconforme, nomeadamente, quando não corresponda à descrição feita pelo profissional; não possua as qualidades apresentadas como amostra ou modelo; não seja adequado ao uso específico pretendido pelo comprador; desde que esse uso tenha sido comunicado e aceite; não seja adequado às utilizações habitualmente atribuídas a imóveis do mesmo tipo; e não apresente as qualidades e desempenho que razoavelmente se possam esperar, tendo em conta a natureza do bem e eventuais declarações públicas (publicidade, brochuras, informações técnicas).
Estas presunções dispensam, em certa medida, o comprador da prova da desconformidade inicial.
Denúncia do defeito
O comprador deve denunciar o defeito no prazo de 1 ano após o seu conhecimento. A lei não impõe formalismo específico, mas, por razões probatórias, recomenda-se que a denúncia seja feita por escrito, idealmente por carta registada com aviso de receção ou meio equivalente que permita prova da comunicação.Após a denúncia, a reparação deve ocorrer em prazo razoável, considerando a natureza do defeito e a complexidade da intervenção.
Bens móveis vendidos com o imóvel
Quanto aos bens móveis fornecidos com a habitação (por exemplo, eletrodomésticos incluídos na venda), aplica-se o regime geral da venda de bens de consumo, com prazo de garantia de 3 anos (alteração introduzida em 2022). O prazo de garantia suspende-se desde a comunicação do defeito até à reposição da conformidade, bem como durante o período em que o consumidor estiver privado do bem.
Referências: Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, Artigo 1225.º do Código Civil.
Direitos & Deveres 